Son muchas las dudas que surgen a la hora de valorar si el inmueble que vamos a comprar es rentable o no, por esa razón vamos a dedicar este artículo a concretar un poco más sobre la manera correcta de hacerlo para aquellas personas que queréis tener inmuebles en alquiler. Estos consejos son perfectamente aplicables y compatibles para grandes patrimonialistas como para pequeños inversores.
En primer lugar hemos de identificar el inmueble que nos genera interés. Este inmueble tendrá que cumplir las características que hayamos definido previamente a la hora de comprar, como por ejemplo el precio, la zona geográfica, el estado de conservación, el número de habitaciones, etc.
Una vez identificado hemos de tener muy claro que aspectos fiscales implícitos tiene nuestra adquisición, por ello deberemos de saber contestar algunas preguntas importantes que afectarán al rendimiento de nuestra operación:
-¿Nosotros (los compradores) actuamos mediante persona física (particular) o jurídica (empresa)?
-¿Qué tipo de inmueble estamos comprando (vivienda, oficina, local, edificio, solar, parking, etc) y que actividad vamos a desarrollar en el?
-¿El comprador es una persona física o jurídica?
-¿En que ámbito geográfico estamos comprando y que exigencias fiscales existen?
Saber contestar a estas primeras cuestiones es fundamental, ya que en depende que casos existen escenarios fiscales favorables y perjudiciales que tendrán consecuencias en nuestra rentabilidad. Al ser un asunto importante tenemos previsto hablarlo próximamente en nuestro blog acerca de esta cuestión que algunos pasan por alto pero que es importantísima tener clara.
Ahora ya tenemos claro que inmueble nos interesa y sus características, que precio de venta piden y sus aspectos fiscales. Por ello, el siguiente paso es realizar un estudio de competencia que nos permita conocer un poco más los precios de los inmuebles de la zona y las rentas (alquileres) que se pagan. Una vez tengamos nuestro estudio comercial vamos a valorar la compra a través de los flujos de caja, os facilitamos una propuesta simple de estructuración de estos flujos:
Para aquellos que tengáis conocimientos financieros os resultara más fácil comprender dicha composición, para aquellos que no lo entendéis os vamos a explicar paso a paso su composición:
-Renta bruta teórica: Es el resultado de multiplicar la renta que podemos cobrar cada mes por doce meses, de esta forma sabes lo que teóricamente podemos cobrar si el inmueble está alquilado todo el año.
-Perdidas por desocupación o morosidad: Los activos inmobiliarios no están siempre alquilados, existe el riesgo de que te ocupen el inmueble o que se quede vacío de inquilinos. Por esa razón hemos de reflejarlo dentro de nuestro estudio, en función del perfil de cliente y ámbito geográfico este riesgo será mayor o menor. Nosotros os aconsejamos que dicho importe sea como mínimo igual al 5% de la renta bruta teórica, es decir, que si la renta anual es 10.000€ el importe del riesgo a deducir será como mínimo de 500€. Por lo tanto, estaremos diciendo que durante el periodo proyectado el inmueble estará vacío de media un total de 18,25 días cada año (5% x 365 días).
-Renta bruta real: Es el resultado de restar la renta bruta teórica menos las perdidas por desocupación o morosidad que hemos previsto en el inmueble, por lo tanto, son los ingresos medios que esperamos cobrar con nuestra inversión.
-Gastos asociados al inmueble: Son los gastos anuales imputables directamente al inmueble, entre estos gastos podemos encontrar por ejemplo el ibi, los gastos de comunidad, suministros (en caso que los paguemos nosotros), gastos de personal imputable al inmueble como por ejemplo conserje, personal de limpieza, etc.
-Ebitda: Resultado de restar la renta bruta real menos los gastos asociados al inmueble.
-Amortizaciones: La obras que hayamos hecho y el valor de compra de vivienda es un gasto amortizable, a excepción del valor proporcional del suelo. Por lo tanto, parte de nuestra inversión es deducible del impuesto sobre sociedades a pesar de que no conlleve un pago. Hay que calcular el importe sujeto a amortización por su coeficiente, por ejemplo, si la vivienda que hemos comprado esta valorada en 1.000.000 de euros, no hemos hecho ninguna reforma, el valor de construcción es el 60% del precio y el del solar el 40% y la amortización máxima aplicable es del 3%, la amortización anual del inmueble es igual a 18.000€ (1.000.000 x 60% x 3%).
-Ebit: Resultado de restar al Ebita las amortizaciones.
-Impuestos: % del impuesto aplicable multiplicado por el Ebit.
-Beneficio neto: Es el resultado de haber restado al Ebit el impuesto sobre sociedades o impuesto de la renta (en función de si somos persona física o jurídica).
-Capex: Inversiones en activos fijos. En este apartado en el año 0 indicaremos el valor de compra de nuestro inmueble y por ejemplo las reformas que vayamos haciendo a lo largo de su vida útil.
-Valor terminal: Es es valor futuro de los flujos de efectivo esperados después del periodo proyectado en el estudio.
-Cash flow libre de empresa (CFLE): Es igual al Beneficio neto+ amortizaciones- Capex+ Valor terminal. Es decir es el valor final de nuestros flujos de efectivo, tanto de los resultados proyectados como los del valor terminal o de continuación.
En este momento sabemos con certeza cuales son los flujos de caja previstos de nuestro proyecto. Por lo tanto, tendremos que actualizarlos todos al momento actual a través de la fórmula VAN. Su resultado nos indicará la creación de valor real que estaremos generando con la compra. Además también podremos hacer estudios de sensibilidad y saber cual es el precio máximo de compra que podemos ofrecer al vendedor.
A partir de aquí obtendremos otros indicadores que nos ayuden a comprender un poco mejor nuestro estudio, como por ejemplo la TIR, el Yield bruto y neto de nuestro inmueble, el Payback o plazo de recuperación, el EVA, los ingresos por m2 de nuestro inmueble, etc.
Por último, quedará concluir si el piso es rentable y decidir si lo adquirimos, negociamos el precio o lo descartamos.
Sabemos que realizar un buen estudio financiero para determinar la rentabilidad real de una inversión es complicado y se requiere de conocimientos técnicos. En finanzas Activas valoramos, intervenimos y asesoramos en los procesos de compra y de venta de activos inmobiliarios, además también gestionamos inversiones inmobiliarias de particulares y empresas. Si necesitas asesoramiento o ampliar información acerca de como podemos ayudarte no dudes en rellenar el formulario de contacto.
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